編者按：5月28日，十三屆全國人大三次會議表決通過了《中華人民共和國民法典》(以下簡稱《民法典》)，宣告中國“民法典時(shí)代”正式到來?！睹穹ǖ洹纷?021年1月1日起施行，共7編、1260條。其中房產(chǎn)繼承、買賣租賃、物業(yè)管理、土地產(chǎn)權(quán)、居住權(quán)等多個涉“房”問題被提及。
7月10日起，人民網(wǎng)房產(chǎn)頻道、“人民樓視”欄目推出系列報(bào)道，以案說法，帶您看懂《民法典》涉“房”的那些事。
在社會生活中，房屋租賃關(guān)系普遍存在，由此產(chǎn)生的糾紛時(shí)有發(fā)生。租房合同到期想續(xù)租怎么辦？租房合同沒寫明“優(yōu)先續(xù)租”條款，有權(quán)優(yōu)先續(xù)租嗎？《民法典》對此有了明確規(guī)定。
案例分析：
2018年5月，王某將自己位于北京市朝陽區(qū)的一間住宅出租給錢某，雙方隨即通過中介平臺簽訂了《房屋租賃合同》，約定租期為一年，房租5000元/每月，付款方式為半年一付，押金為1個月房租。但雙方并未簽訂補(bǔ)充協(xié)議，且沒有約定租賃期滿后由乙優(yōu)先承租。
2019年4月，中介平臺提前通知錢某房租將提高到6000元/每月，由于房租普漲，加上搬家困擾等原因，錢某表示可以接受這個價(jià)格，但中介平臺仍然接連帶其他意向租房客戶看房，給錢某生活帶來了困擾。此種情況，錢某是否有權(quán)繼續(xù)承租該住房？
《民法典》：同等條件下，小王有優(yōu)先承租權(quán)。
《民法典》734條規(guī)定：租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。
何為同等條件優(yōu)先承租？北京盈科(上海)律師事務(wù)所律師高麗林指出，所謂同等條件，主要指同等租金、同等支付方式、同等違約責(zé)任承擔(dān)方式等。此外，承租人的履約能力、誠信程度亦應(yīng)在考量范圍之內(nèi)。
此前，在原租賃合同到期原承租人仍然想續(xù)租該房屋的情況下，房屋出租人或受委托中介平臺有絕對選擇承租人的權(quán)利，而原承租人處于弱勢。
高麗林表示，《民法典》施行以后，使原先的約定性權(quán)利變成了法定性權(quán)利，承租人的利益將受到進(jìn)一步的保護(hù)，即使不簽署“優(yōu)先承租權(quán)”補(bǔ)充協(xié)議，一樣有權(quán)利優(yōu)先承租。
在《民法典》出臺前，優(yōu)先承租權(quán)在我國沒有立法規(guī)定，但也并未禁止合同當(dāng)事人約定該種權(quán)利，如果當(dāng)事人在合同中約定承租人有優(yōu)先承租權(quán)，只要合同是合法有效的，法院一般對該種約定的優(yōu)先承租權(quán)予以保護(hù)。“但是既然是在合同約定下的權(quán)利，也有他的弱點(diǎn)，就是這種約定不具有對抗善意第三人的效力。”高麗林指出，如果在租賃期限屆滿后，出租人與善意第三人訂立了房屋租賃合同，承租人只能要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任而無法主張出租人與善意第三人訂立的合同無效。
另外，如果承租人行使優(yōu)先承租權(quán)，仍然會有許多難度，而產(chǎn)生難度的主要問題便是對這個“同等條件”的理解。
高麗林舉例，承租人承租出租人部分廠房，后合同到期，出租人打算將整棟大樓出租給第三人，即使承租人有優(yōu)先承租權(quán)，由于涉及整棟大樓的出租，無法適用優(yōu)先承租權(quán)條款。
“優(yōu)先承租權(quán)是對承租人的一種特殊保護(hù)，是對出租人締約自由權(quán)一定程度的限制，故應(yīng)合理平衡二者權(quán)益，以達(dá)公平保護(hù)之目的。”高麗林說。
編審：段洪
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