163貴州人事網(wǎng)2018年7月6日訊：今年以來(lái)，徐州二手房市場(chǎng)出現(xiàn)回暖現(xiàn)象，交易量在上升的同時(shí)，不少熱門區(qū)域二手房與新房?jī)r(jià)格倒掛（二手房比新房貴）現(xiàn)象也越來(lái)越明顯，差距不斷拉大……
那么為什么會(huì)出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象，哪個(gè)區(qū)域倒掛最嚴(yán)重呢？房產(chǎn)君今天就來(lái)和大家分析分析。
二手房?jī)r(jià)格倒掛有多嚴(yán)重？
根據(jù)目前的二手房市場(chǎng)來(lái)看，倒掛現(xiàn)象已成事實(shí)，尤其是重點(diǎn)學(xué)校周邊的二手房帶學(xué)位價(jià)格已經(jīng)要上天；那些周邊沒有名校的二手房也敢于掛出高價(jià)。
根據(jù)中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，6月份徐州市二手房?jī)r(jià)為9354元/平米，新樓盤房?jī)r(jià)為8735元/平米，差價(jià)為619元/平米。
▲徐州二手房房?jī)r(jià)概況
▲徐州新樓盤房?jī)r(jià)概況
接著，我們來(lái)看看徐州各區(qū)一二手房倒掛情況，哪個(gè)區(qū)最嚴(yán)重呢？
數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)房?jī)r(jià)行情網(wǎng)
從區(qū)域來(lái)看，云龍區(qū)、泉山區(qū)、鼓樓區(qū)、銅山區(qū)熱門區(qū)域二手房均價(jià)都已過萬(wàn)；其中倒掛嚴(yán)重的兩區(qū)分別為云龍區(qū)、鼓樓區(qū)，差價(jià)達(dá)1000元/平米以上。
具體倒掛有多嚴(yán)重？我們來(lái)看幾個(gè)二手房的例子：
（1）以鼓樓區(qū)為例，天驕?zhǔn)兰业亩址烤鶅r(jià)在20141元/平左右，而距離不遠(yuǎn)的新樓盤美的云熙府，即將在7月加推，預(yù)計(jì)價(jià)格在16000元/㎡；華潤(rùn)綠地凱旋門今年1月份清盤，去年售價(jià)在13000-16000元/㎡左右。為什么二手房貴呢？一是新盤受政府限價(jià)，二是房主對(duì)二手房期望過高。
（2）在云龍區(qū)，提香灣的二手房?jī)r(jià)格為15000元/平米，而不遠(yuǎn)處即將開盤的新盤璟悅，預(yù)計(jì)7月啟動(dòng)驗(yàn)資，全部精裝交付，毛坯限價(jià)11000元/㎡，即使加裝修賣后，房產(chǎn)君相信也不會(huì)超過15000元/平米的。
（3）新城區(qū)板塊，未來(lái)城二手房?jī)r(jià)格為15398元/平米，與其只有一路之隔的永泰錦園去年售價(jià)大概在9000元/平米左右。
看圖表更直觀些：
需要注意的是，這里所說(shuō)的是小區(qū)整體均價(jià)，而不是個(gè)別二手房?jī)r(jià)。如果拿出個(gè)別房源的房?jī)r(jià)來(lái)比較，那么這種倒掛就更為驚人了。
另外，從一定程度上說(shuō)，二手房代表了市場(chǎng)的預(yù)期。所以，當(dāng)二手房比新房貴一千，那么基本代表了新房還有一千的漲價(jià)空間。
看了徐州不同區(qū)域的二手房案例，大家應(yīng)該能直觀的感受到房?jī)r(jià)倒掛的現(xiàn)象很明顯。那么為什么會(huì)有這種現(xiàn)象呢？
二手房倒掛的主要成因
一、政府限價(jià)新房，二手房不在控制范圍
限價(jià)在徐州來(lái)說(shuō)，主要有兩種方式。一是在備案價(jià)階段限價(jià)，價(jià)格高了不給預(yù)售證，二是在房企拿地時(shí)就進(jìn)行限價(jià)，也就是"限房?jī)r(jià)，競(jìng)地價(jià)"，無(wú)論哪種方式，都是一個(gè)目的，就是要控制房?jī)r(jià)，而且是相當(dāng)強(qiáng)硬的控制，好處就是房?jī)r(jià)可以迅速控制在你想要達(dá)到的水平上，從徐州房?jī)r(jià)漲幅也能看出來(lái)，雖然還在漲，但是漲幅已經(jīng)相當(dāng)穩(wěn)定了！
雖然新房無(wú)法漲價(jià)，但不在“限價(jià)”范圍內(nèi)的二手房?jī)r(jià)卻能夠一路飆升！
二、二手房本身具有新房沒有的優(yōu)勢(shì)
（1）二手房由于建成時(shí)間長(zhǎng)，已經(jīng)發(fā)展過一段時(shí)間，周邊生活配套完善，出行、購(gòu)物都相對(duì)更方便。
（2）倒掛嚴(yán)重的二手房大部分地段優(yōu)勢(shì)明顯，且城區(qū)內(nèi)有重點(diǎn)學(xué)校。
（3）二手房絕大部分屬于帶裝修的現(xiàn)房，簡(jiǎn)單收拾一下就能入住，省去了裝修和時(shí)間成本，與購(gòu)買期房的不確定性來(lái)對(duì)比優(yōu)勢(shì)明顯。
三、買賣雙方心態(tài)變化
今年6月份，徐州出限售新政，這導(dǎo)致二手房房源變少，同時(shí)新房的難買，也導(dǎo)致一部分購(gòu)房者將目光放在了二手房上。
根據(jù)對(duì)多家中介機(jī)構(gòu)的采訪，二手房業(yè)主的房源會(huì)在多個(gè)中介機(jī)構(gòu)掛出，當(dāng)同一個(gè)房源接到十幾個(gè)甚至幾十個(gè)咨詢電話后難免會(huì)有一種房?jī)r(jià)掛低了的感覺，于是不斷進(jìn)行加價(jià)，同一個(gè)片區(qū)的業(yè)主看到旁邊的房子都漲了自己不漲就覺得不正常了。
于是，二手房的價(jià)格就這樣不斷攀升了……
二手房市場(chǎng)降溫還是升溫？
據(jù)從中介了解到，自徐州新政之后，二手房房源瞬間縮水，買賣二手房市場(chǎng)進(jìn)入冷凍期，有的中介自從新政出臺(tái)后，再也沒有開過單，只能辭職，且辭職之后還被拖欠工資！二手房房源的緊缺，促使二手房?jī)r(jià)格倒掛現(xiàn)象將持續(xù)下去。
不過，二手房能賣到多少錢歸根結(jié)底還是要看城市規(guī)劃發(fā)展和市場(chǎng)需求的程度，對(duì)于那些誠(chéng)心想賣的業(yè)主來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)的確定也是要參考周邊均價(jià)的，漲跌并不是真的能隨心所欲。
業(yè)內(nèi)表示，新房與二手房成交出現(xiàn)“倒掛”是很正常的事，現(xiàn)在新房限售、限價(jià)，而且連備案也有一定的限制，對(duì)于一些想早點(diǎn)拿到房子的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，好的二手房成為首要選擇。
房產(chǎn)君總結(jié)：隨著政府的調(diào)控，市場(chǎng)逐漸回歸平穩(wěn)狀態(tài)，只能在合理的范圍內(nèi)穩(wěn)步上升。所以請(qǐng)大家回歸理性，冷靜一點(diǎn)，不要再去盲目接盤。
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