163貴州人事考試信息網2018年6月28日訊：無論是一手房還是二手房，這都是人們談論最多的話題。然而，很多人只會考慮到房產商業(yè)的價值，卻很少有注意到房產的法律風險，一旦出現(xiàn)法律問題，可能嚴重影響所購房產價值，甚至所有權都會存在嚴重的權屬瑕疵。因此，在購房之前應當注意法律風險，本文就購房所涉及的法律問題進行梳理。
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1．房屋交付后，買受人發(fā)現(xiàn)房屋實際情況與銷售廣告不符，可以要求開發(fā)商承擔違約責任嗎？
為了保護購房者的權益，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”
由此可見，對于房地產廣告中的有關房屋及其相關設施的說明及允諾，如果其對訂立合同定價有重大影響，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內容。若購房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內容與實際不符時，可以要求開發(fā)商承擔違約責任。
2．哪些房地產不能轉讓？
根據我國《城市房地產管理法》第38條的規(guī)定，下列房地產，不得轉讓：
（1）以出讓方式取得土地使用權的。
（2）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的。
（3）依法收回土地使用權的。
（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的。
（5）權屬有爭議的。
（6）未依法登記領取權屬證書的。
（7）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情形。
3．僅有房產證，但沒有辦理不動產登記，能取得房屋所有權嗎？
不動產以登記的方式進行公示，只有進行登記才發(fā)生物權的效力，買受人才能獲得不動產的所有權，登記就是將新的所有人的名字登記在房產部門的登記簿上，不動產登記簿是物權歸屬和內容的根據。
而房產證是房產部門發(fā)給權利人的一種享有權利的憑證，只起到證據的作用，當不動產登記簿記載的權利人和房產證記載的權利人不同的時候，以不動產登記簿為準，即房產證的效力弱于不動產登記簿的效力。當不出現(xiàn)糾紛的時候還好，但一旦出現(xiàn)關于房屋產權的糾紛，不動產登記簿上所記載的人則擁有房屋的所有權。
因此，大家在買賣房屋時，一定要注意進行不動產登記或者不動產登記的變更。
4．買來的住房面積縮水怎么辦？
面積縮水是買房族經常遇到的問題，對于房屋“面積縮水”的問題，應該以房地產管理部門所做的測量面積為準。
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對面積縮水問題做出了明確的規(guī)定：
第一，誤差率在3％以內的，當事人不能請求解除合同，但是對于縮水那部分的購房款，開發(fā)商應該返還。
第二，誤差率超過3％，買房人可以選擇請求解除合同，或者不解除合同，但是要求開發(fā)商承擔其他責任。
5．開發(fā)商逾期交房怎么辦？
開發(fā)商應該按照約定的時間交付房屋，這是開發(fā)商的主要義務。如果開發(fā)商沒有按期交房，買受人可以根據不同情況，采取不同的方式來維護自己的合法權益。
第一，開發(fā)商不能按期交房，經催告后在合理期限內仍沒有履行的，買受人可以解除合同。
第二，逾期交付，經催告后在合理期限內仍沒有履行的，買受人不解除合同，可以請求開發(fā)商承擔違約責任。
第三，逾期交付，經催告后開發(fā)商在合理期間內交付的，不能解除合同，但是可以請求承擔違約責任。需要注意的是，買受人享有解除權的必須在法定期間內行使，不行使的，解除權就消滅。
6．房屋買賣合同簽訂后，因意外事故而使房屋毀損、滅失的風險由誰承擔？
《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第11條就此問題的不同情況分別作了規(guī)定：“對房屋的轉移占有，視為房屋的交付使用，但當事人另有約定的除外。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。”
由此可見，在一般情況下，房屋損壞的風險，在房屋交付之前由出賣人承擔；在房屋交付給買受人之后，由買受人承擔。此處所說的交付，是指房屋的轉移占有，就是把房屋由出賣人手中，交到買受人手中，由買受人占有使用該房屋。
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