163貴州人事網(wǎng)2018年6月19日訊： 以往此時，正是房企業(yè)績半年報的關(guān)鍵時期，樓市一片熱鬧，各大項目加足馬力沖刺，開盤加推之聲此起彼伏。
而今年卻迥然不同。
雖然5月份一大批樓盤扎堆拿到開盤“許可”——預售證，但在樓市“搖號”風聲鶴唳之下，卻少有項目大手筆開盤，大多線下低調(diào)推售。
不開盤，怎么賣？
往年6月，連夜開盤沖刺“半年報”
2016年、2017年的樓市，因為有著樓市半年報的壓力，從5月底開始，已經(jīng)有不少樓盤加班加點開盤加推，甚至一個周末多盤齊開搶客。
不少業(yè)內(nèi)人士也還記得當年的盛況。拿到預售證之后，馬上召集銷售人員開會，同時安排開盤時間、聯(lián)系場地。為了形成開盤人聲鼎沸的局面，很多樓盤會擴張開盤場地——有的在售樓部外搭帳篷，有的租借體育場館等公共設(shè)施大場地；為了積聚人氣，不少銷售人員在開盤吉日前，就輪番電話短信通知手頭客戶、潛在客戶、上下游客戶……到了2017年，鑒于市場形勢的變化，開盤這一樓市營銷的常規(guī)動作慢慢從公開發(fā)展到地下——有的項目當天拿到預售證就連夜開盤，生怕被競品截和，雖說開盤變得有點倉促，但不管是采取抽簽、搖號、公證等，還是把一個客戶選房時間控制在20分鐘之內(nèi)速戰(zhàn)速決，開盤這一天的盛況還是要廣而告知的。
今年6月千套新房源鮮有開盤造勢
但如今，雖然拿到預售證的不在少數(shù)，但是開盤卻仿佛從動詞變成了名詞。
在5月的最后兩天，4個項目獲得了預售證，包括恒大天璟、福晟中央美墅、世茂茂悅中心和中發(fā)印象外灘。
統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，5月份福州五行政區(qū)總共有6批次的住宅房源取得預售許可證，新增住宅類房源112623.47㎡，共計1003套。這么多的房源，卻鮮有開盤身影。
一位剛剛拿到預售證的房企相關(guān)人士告訴記者，此前他們的預售證就是因為價格過不了，所以一直申領(lǐng)不下來。目前拿到的價格，基本符合預期，也相對貼合市場行情，因此會很快推盤上市,“畢竟2018年快過半了”。
雖然樓盤新品早早就開始宣傳，但開盤的槍聲卻不響亮。打電話一問，“正在賣，可以過來看，但是開盤時間還在等通知。”
不僅如此，原本各類蓄客暖場營銷活動也變得少之又少。營銷中心冷清，銷售人員話也“少得可憐”。有業(yè)內(nèi)人士告訴記者，以往開盤這一天，可以讓客戶集體簽約，集中備案，縮短回款時間，但現(xiàn)在由于政策調(diào)控，備案量和貨款控制較嚴。所以直接線下推售成為多數(shù)開發(fā)商的選擇。有客人來就直接賣，不搞集中開盤，避免節(jié)外生枝。“槍打出頭鳥，即便銷售合規(guī)，也不能太高調(diào)。”
解讀 政策嚴控開盤化作推售
開發(fā)商的謹慎，很大程度上和5月底加量的調(diào)控有關(guān)。
5月28日上午，福州市正式出臺《關(guān)于進一步整治房地產(chǎn)市場秩序的實施意見》，意見指出：福州將嚴厲整治、嚴格執(zhí)法，嚴肅查處強行搭配車位銷售、擅自提高首付款比例、超額收取裝修費用等行為，對于這些行為將從重從嚴處罰，暫停違規(guī)企業(yè)已批未售商品房繼續(xù)銷售，將其違法違規(guī)行為記入企業(yè)征信系統(tǒng)，納入“黑名單”管理。
至此，一些樓盤只能靠等換售價達到預期。據(jù)記者了解，馬尾有項目早已具備申領(lǐng)預售證的條件，但由于備案價未能達到心理預期，因此一直沒有申領(lǐng)預售證。“就目前的情況看，預售證價格肯定達不到心理預期。想等著是否有其他樓盤拿出高價預售證，可以作為申請備案價的參考。如果以目前的限價入市，那基本算得上是虧本銷售。”
有業(yè)內(nèi)人士表示：“《意見》可以說是很重磅了，不少開發(fā)商表示將嚴格按照要求執(zhí)行，購房門檻也將按照正常的標準執(zhí)行。”受到政策影響，導致蓄客量不足沒法支撐大規(guī)模開盤。但是拿到預售證又不可捂盤，為盡快落袋為安，就直接開售。而且，蓄客蓄太久煮熟的鴨子都飛了。
不少項目雖然拿到了預售證但是依然忐忑。另一方面，即便因為限價關(guān)系有足夠的客戶基數(shù)，也不敢貿(mào)然開盤，畢竟人多房少，也選擇“小步”試水，多渠道齊頭并進，靈活調(diào)整，同時銷售節(jié)奏還不能太慢，如果市場變化就立刻作出反應，迅速占領(lǐng)市場。
后市 走量為上策
一邊是備案價始終達不到心理預期，開發(fā)商遲遲不愿開盤，一邊是高昂的財務成本、運營成本，逼迫著房企盡快出貨回籠資金。
而如果開發(fā)商選擇妥協(xié)，以相對較低的價格入市，那么為了利潤或者保本，極有可能進行減配、降標。
從目前的情況看，出于資金回籠以及半年度銷售指標的考慮，不少房企不再寄希望于限價放開，開始積極申領(lǐng)預售證，加快房源入市。
更為重要的一點是，某業(yè)內(nèi)人士認為，經(jīng)過兩年的市場消化，購買力已不如預期。他說，在2016年的6月，福州市區(qū)可售住宅套數(shù)為20369套，去化周期約8個月左右，如倉山舊區(qū)截至當年5月底，庫存僅4000套左右，金山板塊僅3000套左右，東區(qū)、北區(qū)板塊庫存更是低至千套左右。但現(xiàn)在，積壓的房源一旦全部上市，福州樓市供需結(jié)構(gòu)改觀，加上政策對購買者預期的改變，所以，樓市營銷策略還是快走為上。
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