163貴州人事網(wǎng)2018年6月11日訊：很多童鞋都曾認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)屬于實(shí)業(yè)和基建投資，然而，當(dāng)房產(chǎn)被賦予了金融屬性之后，一切都變了。這時(shí)，房價(jià)就成了一個(gè)不折不扣的金融游戲。
5月出臺(tái)的史上最嚴(yán)資管新政，其實(shí)可以很好地演示房地產(chǎn)的原罪。對(duì)于目前高達(dá)100萬億的資管通道，其主要流向只有三個(gè)：股市、債市、房地產(chǎn)。這時(shí)，股市第一個(gè)站出來說這個(gè)鍋堅(jiān)決不背，為什么？看看現(xiàn)在還在痛苦磨底中的A股就知道了，毫無任何量能可言，所以很明顯，沒有太多新增資金流入股市。債市更慘，被嚴(yán)打的幾乎都要產(chǎn)生危機(jī)了，大幅流入資金根本不可能。這時(shí)，房地產(chǎn)低頭不語，過了許久才用閃著淚光的決定說到：怪我咯？
簡單來說，房價(jià)上漲的金融游戲是這樣：
居民通過存款、購買理財(cái)將錢交給銀行和機(jī)構(gòu)--->銀行和機(jī)構(gòu)將錢貸給房產(chǎn)商--->房產(chǎn)商拿到資金后高價(jià)買地--->房產(chǎn)商將產(chǎn)品高價(jià)賣給居民--->更多的資金通過資管通道流入--->房產(chǎn)商拿到更多的貸款--->政府以更高的地價(jià)拍賣給房產(chǎn)商--->房產(chǎn)商以更高的房價(jià)賣給居民
在這個(gè)正向循環(huán)的金融鏈條中，可以很清楚地看出羊毛出在誰身上。那么，這種拿你手里的錢變成混凝土磚塊再翻倍高價(jià)賣給你的游戲應(yīng)該叫什么呢？房產(chǎn)貨幣化？龐氏騙局？搶錢？不，這種政治不正確的說法我們不能用。
在股市中，沒有賣出去的價(jià)格永遠(yuǎn)都不叫真正的盈利，而房產(chǎn)的套現(xiàn)比股票更難。你確定你能夠成為那5%套現(xiàn)離場(chǎng)的嗎？與虛幻的高估值對(duì)應(yīng)的，是負(fù)資產(chǎn)。而負(fù)資產(chǎn)是會(huì)吃人的，它吃過日本人、吃過香港人，但還沒吃過中國大陸人。
在中國，悲劇有兩種，一種是沒錢，一種是沒房。
如果兩種都沒有呢？是不是社會(huì)就會(huì)拋棄你了呢？別搞笑了，社會(huì)連你是誰都不知道。
這不是玩笑段子、這就是赤果果的現(xiàn)實(shí)。有人說在一線城市沒有什么事是一套房搞不定的，如果有，那就兩套。還有人說世上99%的事情都可以用錢解決，那么剩下的1%呢？需要更多的錢。
教室里突然飛進(jìn)來一只蜜蜂，于是老師說到，同學(xué)們考驗(yàn)大家的時(shí)候來了，看看你們是不是祖國的花朵。然而話音未落，蜜蜂就飛出了窗外，老師大惑不解，這時(shí)同學(xué)們齊聲說到：老師，我們是祖國的韭菜。
早上起床看到，看到朋友圈連岳現(xiàn)場(chǎng)記錄泰禾主辦的《對(duì)話任 志 強(qiáng)，論道大廈門》的演講以及廈門房地產(chǎn)聯(lián)合網(wǎng)的報(bào)道，有些觀點(diǎn)很是犀利，也與大家分享和討論一下。
現(xiàn)場(chǎng)觀點(diǎn)速記文字來源：連岳
1、現(xiàn)在大家都沒錢了。從數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者沒錢了，開發(fā)商沒錢了，政府也沒錢了?，F(xiàn)金流跑得過政府，就相對(duì)安全。
1，優(yōu)秀的企業(yè)的另一種解釋是，當(dāng)政策調(diào)控讓所有房企都很難受，而優(yōu)秀房企就是能夠等到政策松動(dòng)的那一刻還沒有倒下的企業(yè)，這就叫跑贏政策；2,2018年開發(fā)商的最大的體驗(yàn)是2個(gè)字——差錢。尤其是國內(nèi)去杠桿，資金全方位收緊的時(shí)候，很多上市房企不得不海外融資。預(yù)計(jì)2018年是海外融資會(huì)成為非常重要的渠道，有人預(yù)測(cè)會(huì)占據(jù)一半，而大型上市房企因?yàn)橐?guī)模優(yōu)勢(shì)導(dǎo)致經(jīng)營性現(xiàn)金流相對(duì)比中小房企更多更快，最終反過來，促進(jìn)中小開發(fā)商在2018年難上加難。3，的確，每一輪樓市調(diào)控，對(duì)優(yōu)秀房企都是有危更有機(jī)，更能依靠自己的能力、眼光彎道超車！市場(chǎng)好的時(shí)候，雞犬升天，反而不知道誰在裸泳。
3、調(diào)控房價(jià)的政策有一個(gè)問題——即以平均數(shù)調(diào)控房價(jià)造成的失真，多數(shù)國家重視中位數(shù)，而非平均數(shù)，因?yàn)槠骄鶖?shù)容易受極端值影響。核心是平均數(shù)在統(tǒng)計(jì)上容易操作，你讓我限價(jià)？比如我把市區(qū)的房子與縣城的房子放在一起搞平均，這造成了縣城房價(jià)上漲。在全國范圍來看，就是重點(diǎn)城市價(jià)格下跌，但全國價(jià)格上漲。這是搞平均的后果，扭曲了價(jià)格信號(hào)。
總裁內(nèi)參點(diǎn)評(píng)：的確國際通行的房價(jià)統(tǒng)計(jì)多是中位數(shù)。
其一，平均房價(jià)不能體現(xiàn)房價(jià)的真實(shí)水準(zhǔn)。老潘昨天在三亞，亞龍灣豪宅旭輝鉑悅賣到10萬平，但三亞市區(qū)才2萬、3萬平米?，F(xiàn)在中國房價(jià)數(shù)據(jù)，幾乎都是采用“算術(shù)平均法”，就是把一座城市的總銷售額直接除以總銷售面積，得出每平方米多少錢的平均房價(jià)。
其二，同樣以深圳這樣的一線城市為例，豪宅與剛需的價(jià)格落差是很大的。比如豪宅是改善的剛需的2倍甚至3倍，頂豪就是N倍，它是客戶是全國，甚至是全球的，本來深圳新盤就少，如果一段時(shí)間開盤幾個(gè)頂豪，可能均價(jià)就會(huì)拉升很多，而一旦剛需改善盤占比較大，均價(jià)也會(huì)下來。
其三，國際通行房價(jià)統(tǒng)計(jì)方法大多是“中位數(shù)價(jià)格法”。所謂中位數(shù)，是指將一組數(shù)據(jù)按大小依次排列，取處在最中間位置的一個(gè)數(shù)，中位數(shù)價(jià)格法比算術(shù)平均法更能反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的真實(shí)情況。因?yàn)橹形粩?shù)較平均數(shù)的優(yōu)點(diǎn)是其不易受到極大數(shù)和極小數(shù)的影響，反映了一組數(shù)據(jù)的中等水平。中位數(shù)房價(jià)更能夠更準(zhǔn)確地反映與大多數(shù)人有直接關(guān)系的那些房子的價(jià)格。
5、房地產(chǎn)業(yè)是功臣。2017年，全國房地產(chǎn)業(yè)人均稅收24萬元，人均利潤31.5萬，就業(yè)人數(shù)275萬。經(jīng)濟(jì)離不開房地產(chǎn)。
總裁內(nèi)參點(diǎn)評(píng)：目前對(duì)開發(fā)商的惡意評(píng)價(jià)是有些過了，或者有老百姓把買不起房而怪罪開發(fā)商，這并非替開發(fā)商說話，而是有幾個(gè)更大格局的開發(fā)商價(jià)值在。
其一，客觀而言，房地產(chǎn)整個(gè)鏈條從土地收入，土地增值稅，營業(yè)稅，企業(yè)所得稅，各種稅與費(fèi)，基本達(dá)到64%是上繳國家，高房價(jià)時(shí)代，開發(fā)商只是一個(gè)“操作工”。
其二，開發(fā)商對(duì)中國GDP每年接近20%左右的貢獻(xiàn)，這是功勞，不能客觀的支撐中國GDP每年6.7%的增長，反過來媒體又來批判中國經(jīng)濟(jì)過于依賴房地產(chǎn)發(fā)展，來惡化房地產(chǎn)；
其三，中國房地產(chǎn)這20年的蓬勃發(fā)展，的確同步讓中國一二線城市近20年面貌成為天然之別。新城市，新氣象，一派現(xiàn)代、繁榮、摩天大樓與之前的城市臟亂差破的形象簡直是日月?lián)Q新天，而帶來和落地這些改變的正是中國的開發(fā)商；
其四，前些天一個(gè)開發(fā)商總裁告訴老潘，無論稅收，還是就業(yè)，還是慈善，開發(fā)商這幾年的慈善，教育，捐贈(zèng)其實(shí)做得體量，規(guī)模，頻率是遠(yuǎn)超大多數(shù)行業(yè)的。
當(dāng)然，不良開發(fā)商也是有的，但不能因此抹黑整個(gè)開發(fā)商。
6、買不起房的人，應(yīng)該感謝買房的人。
因?yàn)橹袊某鞘?，越蓋越好，越來越發(fā)達(dá)，買不起房的人，也在享受先進(jìn)的市政設(shè)施，這些成本是誰支付的？是買房者，正因?yàn)橛腥速I房，你才能"便車"!
總裁內(nèi)參點(diǎn)評(píng)：大多人應(yīng)該初一看“沒房的人感謝有房的人”會(huì)很詫異，甚至反感，但事實(shí)上，房地產(chǎn)這幾年“有買有賣”的高成交推動(dòng)了房地產(chǎn)的繁榮和城市的繁榮。逆向思維想一下，如果那么多房子，都沒人買，房地產(chǎn)還怎么大踏步發(fā)展？城市面貌和城市天際線如何美化？
這些都是有買房人買單，有公司租賃購置，有創(chuàng)業(yè)者創(chuàng)業(yè)……才讓一個(gè)城市面貌與內(nèi)在人居品質(zhì)，購物品質(zhì)，辦公品質(zhì)等升級(jí)換代。
7、調(diào)控并無法律依據(jù)，它破壞了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系。政策引發(fā)的不確定性，是當(dāng)下房地產(chǎn)商最頭疼的問題。
總裁內(nèi)參點(diǎn)評(píng)：政策的歸政策，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)，高端豪宅，改善的應(yīng)該放開，更多市場(chǎng)化，政府更多聚焦保障房的數(shù)量和真正落實(shí)到真正需要的人上才是關(guān)鍵。類似新加坡不管高房價(jià)，但收高稅收，對(duì)高端豪宅讓其市場(chǎng)化定價(jià)也不錯(cuò)，當(dāng)然每個(gè)國家體制和國情不一樣，整體而言，既有的調(diào)控，對(duì)過往的過火市場(chǎng)的糾偏還是有效的，這也得承認(rèn)。
8、正因?yàn)檎{(diào)控，不買房的人也會(huì)去搖號(hào)，因?yàn)樘?hào)轉(zhuǎn)賣就是錢。正因?yàn)檎{(diào)控，感情好的夫妻離婚了，買房資格就是錢。
總裁內(nèi)參點(diǎn)評(píng)：我們不僅要考慮到政策本身的合理性，還需要考慮政策出臺(tái)后市場(chǎng)的自然反應(yīng)反過來對(duì)政策本身的削弱和強(qiáng)化，一定程度上，即要考慮對(duì)政策的影響進(jìn)行“再影響”！
比如有時(shí)候增加高房價(jià)的交易成本，看似是“打壓”樓市和高房價(jià)，但實(shí)質(zhì)反而可能繼續(xù)催漲了房價(jià)，因?yàn)榇蠹覍?duì)你增長的成本，根本就覺得可以“接受”！
9、房子當(dāng)然是用來住的。世界范圍內(nèi)，租賃房都主要由私人提供，不讓人買房，誰有房出租呢？所以要讓人盡情買房，買100套也行，這樣租房市場(chǎng)才會(huì)有充分的供給。
10、城市化是人類進(jìn)步的動(dòng)力，中國的城市化率，按國際通行標(biāo)準(zhǔn)，不過40%出頭，還非常低，離70%的目標(biāo)，遠(yuǎn)得很，這需要440億平方米城市住房，全國現(xiàn)在城市住房為220億至240億平方米，再加上獨(dú)居家庭的迅速增加以及改善的需求，供給缺口很大。
11、房地產(chǎn)稅征收可能性很小。據(jù)2011年城市家庭住房私有率顯示，最低收入戶為78.8%、低收入戶為84.5%，高收入戶為90%，最高收入戶為90.7%，兩極的差距完全不是人們想象的那么大。最低收入與低收入階層，雖然住的房子可能不太好，但可能都要納稅，這就會(huì)引發(fā)社會(huì)不滿，況且，稅已經(jīng)很高了。
12、最大人口變化是未來中國獨(dú)生戶大量增加。
對(duì)于政策來說，我們每個(gè)人都會(huì)擔(dān)心政策變了，政策變化不如人口變化，最大人口變化是獨(dú)居戶，到目前為止我們獨(dú)居人口達(dá)到7500萬人，過去3年每年獨(dú)居戶以30%-40%的速度增長，這7500萬里頭其中一部分是老人，大約要占3500萬人，另外一部分是80后、90后、00后，00后不會(huì)再跟父母住在一起了，哪怕是一個(gè)人他也要單獨(dú)一個(gè)出去住，所以表面上看，中國在計(jì)算戶籍人口時(shí)候，一個(gè)家庭已經(jīng)滿足一套房，但要是把獨(dú)居戶算上的話，我們的房產(chǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
那獨(dú)居戶的發(fā)展趨勢(shì)是什么，如果按照歐洲、北歐大概平均40，按西歐算，大概平均30左右，就是全球的發(fā)展趨勢(shì)都導(dǎo)致大量的獨(dú)居戶增加，而不會(huì)減少，其中和老齡化有關(guān)，導(dǎo)致歐洲越是老人越住大房子，年輕人住小房子，因?yàn)槟贻p人會(huì)到老人家里去回去慶祝生日、圣誕節(jié)，而老人絕不去年輕人家里。
反而中國人因?yàn)橐獛Ш⒆?，所以把老人?qǐng)到家里，但是獨(dú)居戶不再跟老人住在一起，我們估計(jì)在幾年以后會(huì)導(dǎo)致大道25000萬?，F(xiàn)在全國一共多少了，一共就3億，如果要再增加兩億家庭的話，那么得需要多少房子，那么大家需要自己計(jì)算，所以未來的需求會(huì)越來越大，這是我們當(dāng)前取得的幾個(gè)問題，他認(rèn)為能解決問題，我個(gè)人覺得這些都解決不了。
13、關(guān)于廈門市場(chǎng)。在經(jīng)濟(jì)特區(qū)中，廈門經(jīng)濟(jì)總量小，但是增速可觀，從質(zhì)量上看，可以排第二。幾個(gè)數(shù)據(jù)廈門很好：2001至2016年，全國重點(diǎn)城市的城市化率，廈門以年均增長7.5%排第一；廈門小學(xué)生增長率排全國前列。如果廈門保持改革開放，增加對(duì)科技創(chuàng)新的支持，前途無量。如果保守退縮，那就難說了。
14，任 志 強(qiáng) 先生演講開始時(shí)說，10多年前，有朋友問我要不要買房，那時(shí)聽我話的人都發(fā)財(cái)了（此時(shí)是笑聲和掌聲），有些人現(xiàn)在還問我要不要買房，我基本就不回答了。
15，任先生演講結(jié)束后，現(xiàn)場(chǎng)提問環(huán)節(jié)，第一個(gè)問題就是：我現(xiàn)在要不要買房？（現(xiàn)場(chǎng)嘩然），任先生修養(yǎng)好，沒發(fā)火。只是說：任何想占房價(jià)下跌便宜的人，都沒有得逞。
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