5月8日，一則“百花雙名校+精裝房”長城一花園（長城大廈）翻新房出售的消息在朋友圈傳播。“翻新房”在深圳已是屢見不鮮，從華強(qiáng)北“Qpark”到華僑城“沙河景觀閣”再到迅速售罄的“八卦嶺翻新宿舍樓”，老破舊小區(qū)經(jīng)過投資公司巧妙“鳳變冰”，“煥然一新”的翻新房在深圳市場上可謂是亂花漸入迷人眼。
如今這批出售的帶名校學(xué)區(qū)的翻新房位于長城一花園（長城大廈）內(nèi)，由長城地產(chǎn)開發(fā)，至今約有30年樓齡。長城一花園（長城大廈）位于深圳福田區(qū)上步百花四路，樓型為塔樓高層，戶型多為85-107平兩房至三房，產(chǎn)權(quán)年限為50年。整個小區(qū)共有16棟，總戶數(shù)為1260戶，車位比非常緊張，為1：0.25。
據(jù)了解，這次推出長城一花園（長城大廈）“翻新房”房源情況如下：
1、 首批房源共16套。單價約10萬/平，在售的85平均為復(fù)式2-3房。
2、 產(chǎn)權(quán)年限可由賣家補足出讓金，轉(zhuǎn)成70年。
3、 免增值稅、個稅，中介費，購買繳納1%的契稅。
4、 樓層均位于C座7樓和9樓，精裝修交樓。
5、 帶省一級名校“百花小學(xué)+實驗中學(xué)”學(xué)區(qū)
5月10日起，長城一花園（長城大廈）翻新房源啟動二三級聯(lián)動，“百花小學(xué)＋實驗中學(xué)”配套吸引了為數(shù)不少的購房者前來看房。一名負(fù)責(zé)該批次房源銷售的中介表示，“這批翻新房只需要繳納1個點契稅，按照房本登記價過戶，省去了正常二手房交易中的個稅、契稅以及增值稅。”
樂居實探時發(fā)現(xiàn)，本次長城一花園推出的這批翻新物業(yè)其實共有45套，目前首批開放16套，均位于C座7樓和9樓。按照均價10萬/平，建面85.3平米來計算，總價為853萬，加上1%的契稅，8.5萬，總價為858.5萬。
經(jīng)過投資公司巧妙“鳳變冰”，開放的翻新樓樣板房均采用了現(xiàn)代簡約的裝修風(fēng)格，色彩明亮，與破舊墻面斑駁的二手房形成了較為鮮明的對比。老式塔樓結(jié)構(gòu)，兩梯十六戶，頭頂?shù)碾娋€密密麻麻，依舊改變不了整個樓棟的斑駁外觀。
本次開放的樣板房將原有的戶型結(jié)構(gòu)稍做了調(diào)整與修改，保持原有戶型結(jié)構(gòu)不變，開放的兩套樣板房均為85平的2-3房復(fù)式結(jié)構(gòu)，為每層2.8米標(biāo)準(zhǔn)層高。樓上為兩到三個臥室，樓下為客廳和廚房，改成3房的臥室，房間無窗戶采光通風(fēng)較差，室內(nèi)無陽臺，其中7樓每兩戶均共用一個約5平米的室外露臺。此批房源中最貴的也在7樓，均價為10萬/平。
△翻新房源樣板房
樂居查詢發(fā)現(xiàn)，其實早在2016年就有網(wǎng)友爆出，這批45套房源便已被一投資公司買下。這批房源分別位于長城一花園（長城大廈）1棟C座7樓、9樓以及3棟A戶型，共計45套，總價約為2.6億，按照套均計算，當(dāng)時購入均價為578萬/套。
有人簡單算了筆賬，假定成交價2.6億元，面積4087平方米。如今成交單價為10萬元/平，成交總價4.87億（含稅費），轉(zhuǎn)手就能賺走2.27億，（4.87億-2.6億），除去稅費、企業(yè)所得稅等，兩年利潤也至少有6000萬-7000萬。“而實際的真實成交價格比報價還稍略低，持有2年，按照保守算，年化收益凈值13%。但公司買房只能用現(xiàn)金，不能貸款，前期資金壓力相對來說較大。”
據(jù)了解，首批售賣房源為16套，還約有29套房源暫未開賣。其中，3棟A戶型107平房源暫未開始售賣，預(yù)計不久將會推出。
△網(wǎng)傳投資公司打包的房源
鏈家APP顯示，目前長城一花園（長城大廈）二手房放盤8套，4月的參考均價在83245元/平，85.3平復(fù)式兩房鏈家放盤價格為720萬。而10日當(dāng)天，樂居發(fā)現(xiàn)長城精裝2房，85.3平同類戶型報價為700萬，均價為82064元/平，不足一周掛盤同等戶型掛盤價格高出20萬。
“部分業(yè)主見85平的房源漲價了也跟著調(diào)價。”一名中介表示，還有業(yè)主撤盤觀望，現(xiàn)在放盤的這類戶型較少，大部分是100平以上的三房戶型。”
從近期的成交價上看，2月鏈家成交一套85.3平同等戶型，成交價格為710萬。
▲圖片截圖來自鏈家APP
目前長城一花園（長城大廈）翻新房推出約有一周時間，有中介表示，首批放盤的16套房源，如今僅剩下9樓2套房源在售。目前9樓85.3平報價為835萬，契稅為1%即8.35萬，總價為843萬，且要求按照537萬登記價格過戶。如果按照537萬的過戶價格來進(jìn)行貸款，依據(jù)現(xiàn)行的”三價合一“政策，按照首付三成，貸款七成來計算，需要首付459萬。
如果需減少首付，按照成交價835萬過戶，由于是公司產(chǎn)權(quán)方，稅費增值稅預(yù)估要增加一倍左右，買家稅費實則要多繳納近90萬，按照成交價過戶，首套首付為三成，835*0.3=250.5萬，加上買家需要繳納的稅費，首付約350萬。
而長城一花園（長城大廈）滿兩年正常二手房為“非豪宅”，可省下幾十萬的增值稅。按照備案價450萬來計算，個稅約為4.5萬，契稅4.5萬，即使算上補交地價延期出讓金約合5.1萬，精裝修4000元/平，34萬裝修費用，合計約為50萬。即使按照目前的報價720萬加上所有的裝修以及稅費總價才為770萬左右，可以說中間差額也近60萬。
“翻新房對于投資客來說可以立即出租，但對自住者來說，就要考慮中間此幾十萬差額究竟是否合算了。”一名購房者認(rèn)為。
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