5月8日，一則“百花雙名校+精裝房”長(zhǎng)城一花園（長(zhǎng)城大廈）翻新房出售的消息在朋友圈傳播。“翻新房”在深圳已是屢見(jiàn)不鮮，從華強(qiáng)北“Qpark”到華僑城“沙河景觀閣”再到迅速售罄的“八卦嶺翻新宿舍樓”，老破舊小區(qū)經(jīng)過(guò)投資公司巧妙“鳳變冰”，“煥然一新”的翻新房在深圳市場(chǎng)上可謂是亂花漸入迷人眼。
如今這批出售的帶名校學(xué)區(qū)的翻新房位于長(zhǎng)城一花園（長(zhǎng)城大廈）內(nèi)，由長(zhǎng)城地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，至今約有30年樓齡。長(zhǎng)城一花園（長(zhǎng)城大廈）位于深圳福田區(qū)上步百花四路，樓型為塔樓高層，戶(hù)型多為85-107平兩房至三房，產(chǎn)權(quán)年限為50年。整個(gè)小區(qū)共有16棟，總戶(hù)數(shù)為1260戶(hù)，車(chē)位比非常緊張，為1：0.25。
據(jù)了解，這次推出長(zhǎng)城一花園（長(zhǎng)城大廈）“翻新房”房源情況如下：
1、 首批房源共16套。單價(jià)約10萬(wàn)/平，在售的85平均為復(fù)式2-3房。
2、 產(chǎn)權(quán)年限可由賣(mài)家補(bǔ)足出讓金，轉(zhuǎn)成70年。
3、 免增值稅、個(gè)稅，中介費(fèi)，購(gòu)買(mǎi)繳納1%的契稅。
4、 樓層均位于C座7樓和9樓，精裝修交樓。
5、 帶省一級(jí)名校“百花小學(xué)+實(shí)驗(yàn)中學(xué)”學(xué)區(qū)
5月10日起，長(zhǎng)城一花園（長(zhǎng)城大廈）翻新房源啟動(dòng)二三級(jí)聯(lián)動(dòng)，“百花小學(xué)＋實(shí)驗(yàn)中學(xué)”配套吸引了為數(shù)不少的購(gòu)房者前來(lái)看房。一名負(fù)責(zé)該批次房源銷(xiāo)售的中介表示，“這批翻新房只需要繳納1個(gè)點(diǎn)契稅，按照房本登記價(jià)過(guò)戶(hù)，省去了正常二手房交易中的個(gè)稅、契稅以及增值稅。”
樂(lè)居實(shí)探時(shí)發(fā)現(xiàn)，本次長(zhǎng)城一花園推出的這批翻新物業(yè)其實(shí)共有45套，目前首批開(kāi)放16套，均位于C座7樓和9樓。按照均價(jià)10萬(wàn)/平，建面85.3平米來(lái)計(jì)算，總價(jià)為853萬(wàn)，加上1%的契稅，8.5萬(wàn)，總價(jià)為858.5萬(wàn)。
經(jīng)過(guò)投資公司巧妙“鳳變冰”，開(kāi)放的翻新樓樣板房均采用了現(xiàn)代簡(jiǎn)約的裝修風(fēng)格，色彩明亮，與破舊墻面斑駁的二手房形成了較為鮮明的對(duì)比。老式塔樓結(jié)構(gòu)，兩梯十六戶(hù)，頭頂?shù)碾娋€密密麻麻，依舊改變不了整個(gè)樓棟的斑駁外觀。
本次開(kāi)放的樣板房將原有的戶(hù)型結(jié)構(gòu)稍做了調(diào)整與修改，保持原有戶(hù)型結(jié)構(gòu)不變，開(kāi)放的兩套樣板房均為85平的2-3房復(fù)式結(jié)構(gòu)，為每層2.8米標(biāo)準(zhǔn)層高。樓上為兩到三個(gè)臥室，樓下為客廳和廚房，改成3房的臥室，房間無(wú)窗戶(hù)采光通風(fēng)較差，室內(nèi)無(wú)陽(yáng)臺(tái)，其中7樓每?jī)蓱?hù)均共用一個(gè)約5平米的室外露臺(tái)。此批房源中最貴的也在7樓，均價(jià)為10萬(wàn)/平。
△翻新房源樣板房
樂(lè)居查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，其實(shí)早在2016年就有網(wǎng)友爆出，這批45套房源便已被一投資公司買(mǎi)下。這批房源分別位于長(zhǎng)城一花園（長(zhǎng)城大廈）1棟C座7樓、9樓以及3棟A戶(hù)型，共計(jì)45套，總價(jià)約為2.6億，按照套均計(jì)算，當(dāng)時(shí)購(gòu)入均價(jià)為578萬(wàn)/套。
有人簡(jiǎn)單算了筆賬，假定成交價(jià)2.6億元，面積4087平方米。如今成交單價(jià)為10萬(wàn)元/平，成交總價(jià)4.87億（含稅費(fèi)），轉(zhuǎn)手就能賺走2.27億，（4.87億-2.6億），除去稅費(fèi)、企業(yè)所得稅等，兩年利潤(rùn)也至少有6000萬(wàn)-7000萬(wàn)。“而實(shí)際的真實(shí)成交價(jià)格比報(bào)價(jià)還稍略低，持有2年，按照保守算，年化收益凈值13%。但公司買(mǎi)房只能用現(xiàn)金，不能貸款，前期資金壓力相對(duì)來(lái)說(shuō)較大。”
據(jù)了解，首批售賣(mài)房源為16套，還約有29套房源暫未開(kāi)賣(mài)。其中，3棟A戶(hù)型107平房源暫未開(kāi)始售賣(mài)，預(yù)計(jì)不久將會(huì)推出。
△網(wǎng)傳投資公司打包的房源
鏈家APP顯示，目前長(zhǎng)城一花園（長(zhǎng)城大廈）二手房放盤(pán)8套，4月的參考均價(jià)在83245元/平，85.3平復(fù)式兩房鏈家放盤(pán)價(jià)格為720萬(wàn)。而10日當(dāng)天，樂(lè)居發(fā)現(xiàn)長(zhǎng)城精裝2房，85.3平同類(lèi)戶(hù)型報(bào)價(jià)為700萬(wàn)，均價(jià)為82064元/平，不足一周掛盤(pán)同等戶(hù)型掛盤(pán)價(jià)格高出20萬(wàn)。
“部分業(yè)主見(jiàn)85平的房源漲價(jià)了也跟著調(diào)價(jià)。”一名中介表示，還有業(yè)主撤盤(pán)觀望，現(xiàn)在放盤(pán)的這類(lèi)戶(hù)型較少，大部分是100平以上的三房戶(hù)型。”
從近期的成交價(jià)上看，2月鏈家成交一套85.3平同等戶(hù)型，成交價(jià)格為710萬(wàn)。
▲圖片截圖來(lái)自鏈家APP
目前長(zhǎng)城一花園（長(zhǎng)城大廈）翻新房推出約有一周時(shí)間，有中介表示，首批放盤(pán)的16套房源，如今僅剩下9樓2套房源在售。目前9樓85.3平報(bào)價(jià)為835萬(wàn)，契稅為1%即8.35萬(wàn)，總價(jià)為843萬(wàn)，且要求按照537萬(wàn)登記價(jià)格過(guò)戶(hù)。如果按照537萬(wàn)的過(guò)戶(hù)價(jià)格來(lái)進(jìn)行貸款，依據(jù)現(xiàn)行的”三價(jià)合一“政策，按照首付三成，貸款七成來(lái)計(jì)算，需要首付459萬(wàn)。
如果需減少首付，按照成交價(jià)835萬(wàn)過(guò)戶(hù)，由于是公司產(chǎn)權(quán)方，稅費(fèi)增值稅預(yù)估要增加一倍左右，買(mǎi)家稅費(fèi)實(shí)則要多繳納近90萬(wàn)，按照成交價(jià)過(guò)戶(hù)，首套首付為三成，835*0.3=250.5萬(wàn)，加上買(mǎi)家需要繳納的稅費(fèi)，首付約350萬(wàn)。
而長(zhǎng)城一花園（長(zhǎng)城大廈）滿(mǎn)兩年正常二手房為“非豪宅”，可省下幾十萬(wàn)的增值稅。按照備案價(jià)450萬(wàn)來(lái)計(jì)算，個(gè)稅約為4.5萬(wàn)，契稅4.5萬(wàn)，即使算上補(bǔ)交地價(jià)延期出讓金約合5.1萬(wàn)，精裝修4000元/平，34萬(wàn)裝修費(fèi)用，合計(jì)約為50萬(wàn)。即使按照目前的報(bào)價(jià)720萬(wàn)加上所有的裝修以及稅費(fèi)總價(jià)才為770萬(wàn)左右，可以說(shuō)中間差額也近60萬(wàn)。
“翻新房對(duì)于投資客來(lái)說(shuō)可以立即出租，但對(duì)自住者來(lái)說(shuō)，就要考慮中間此幾十萬(wàn)差額究竟是否合算了。”一名購(gòu)房者認(rèn)為。
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