【案情簡介】A向B借款100萬元，同時C在借條上寫明以其名下一房產(chǎn)作為擔保。B將C的房產(chǎn)證一直押在手里， 但沒有辦理房產(chǎn)抵押登記手續(xù)。借款到期后，A生意虧損無力還款，C則稱未辦理抵押登記，不生效，他不承擔任何擔保責任。
【法律問題一】房產(chǎn)證押在手里，就是抵押嗎？
根據(jù)《物權(quán)法》第187條規(guī)定，以建筑物抵押的，應(yīng)當辦理抵押登記。抵押權(quán)自登記時設(shè)立?！斗课莸怯涋k法》第42條規(guī)定：“以房屋設(shè)定抵押的，當事人應(yīng)當申請抵押權(quán)登記。” C愿意以自有房屋作擔保，將其所有的房屋產(chǎn)權(quán)證交給B作為擔保抵押的行為應(yīng)視作雙方當事人約定將上述房屋進行抵押，但是押證行為并非符合法律要求的抵押擔保行為，當事人未按照按《物權(quán)法》和《房屋登記辦法》要求到房產(chǎn)部門辦理不動產(chǎn)抵押登記，上述抵押未發(fā)生法律效力。
【法律問題二】沒辦抵押登記，可以逃過“一劫”、不擔保還款嗎？
C作為擔保人對A借款提供擔保，系其真實意思表示，形成擔保關(guān)系，應(yīng)承擔由此擔保而引起的相關(guān)法律后果。雖然上述抵押因未按法律規(guī)定辦理抵押登記手續(xù)而未發(fā)生法律效力，但按照《物權(quán)法》第15條規(guī)定：“當事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同,除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外, 自合同成立時生效;未辦理物權(quán)登記的,不影響合同效力。”C未依法辦理登記手續(xù)，具有過錯，應(yīng)對借款人A還款不足部分在房屋價值范圍內(nèi)承擔還款責任。
【法律問題三】辦了抵押登記，可以高枕無憂、擔保還款嗎？
《物權(quán)法》第195條第一款規(guī)定：“債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以在知道或者應(yīng)當知道撤銷事由之日起一年內(nèi)請求人民法院撤銷該協(xié)議。”房產(chǎn)抵押登記目的在于今后行使房產(chǎn)處置時優(yōu)先受償權(quán)，但是房產(chǎn)抵押權(quán)及債權(quán)能否如期實現(xiàn)，至少依然存在諸多法律問題風險。
風險一：該房產(chǎn)抵押設(shè)立是否侵害其他債權(quán)人利益，是否在其負債較大情形下將唯一房產(chǎn)抵押給他人，可能存在被撤銷的風險；
風險二：抵押登記時是否詢問檢查該房產(chǎn)有無租賃狀態(tài)？如果抵押前房產(chǎn)已經(jīng)長期出租的，將存在抵押權(quán)不能對抗在先租賃權(quán)的風險；
風險三：該房產(chǎn)是否屬于抵押人唯一住房，是否存在老人立身安家、拒不騰退情形，是否可以強制清場，可能存在難以拍賣或變賣處置風險；
風險四：該房產(chǎn)是否存在查封，如果被查封，將存在難以自行折價抵債處置風險；
風險五：房產(chǎn)變賣或拍賣時市場價值是否滿足債權(quán)金額，如果當時足額或高額抵押，遇到市場環(huán)境變化，將存在不足額清償風險。
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