丈夫立字為據(jù)將婚前個人房產(chǎn)贈給妻子卻沒過戶，離婚時房子歸誰？夫妻簽了離婚協(xié)議分割房產(chǎn)但一直沒辦離婚，分配方案還有沒有效？一套經(jīng)適房，夫妻離婚時都想要，最后該判給誰？夫妻倆加蓋的違建房屋，離婚時能不能分割？
插圖 王金輝
記者日前從西城法院了解到一些夫妻離婚分割房產(chǎn)的典型案例，因為房產(chǎn)性質(zhì)和取得方式的不同，夫妻離婚分房產(chǎn)的結(jié)果有時也會“出人意料”——“說好了的”房產(chǎn)分配方案不一定最終有效，帶有政策性的房子分割有“傾向”。夫妻離婚分房產(chǎn)的法律誤區(qū)還真不少。
情況1
白紙黑字贈房子 過戶之前可撤銷
都說白紙黑字，有憑有據(jù)，但在處置房子這件事上，即便立字為據(jù)說要給你，但房子最后真不一定就是你的。
李先生和前妻離婚多年，名下有一套別墅。在一次戶外活動中，李先生和比自己小20多歲的張小姐相識，兩人迅速確定了戀愛關(guān)系并閃電結(jié)婚?？紤]到張小姐大學(xué)畢業(yè)后就留在北京打拼，卻一直沒有能力自己購置房屋，為了表示衷心，李先生在結(jié)婚當(dāng)天就和張小姐簽署了一份書面協(xié)議，約定自己名下的這套別墅婚后歸張小姐個人所有，再與李先生無關(guān)。
拿著這張白紙黑字，張小姐覺得心里踏實許多。然而，這對老夫少妻的婚姻生活并沒有他們想象的那么美好。巨大的年齡差距讓二人婚后矛盾重重，最終感情破裂。張小姐起訴離婚，并請求法院按照二人簽署的婚內(nèi)財產(chǎn)協(xié)議，判決別墅歸她個人所有。
李先生雖然同意離婚，但認為當(dāng)初簽署協(xié)議是為了和張小姐好好過日子，現(xiàn)在兩人即將離婚，不同意再按照協(xié)議約定履行過戶手續(xù)。
法官介紹說，根據(jù)《婚姻法》規(guī)定，夫妻雙方可以約定婚前和婚后取得的財產(chǎn)歸各自所有、共同所有或者部分各自，部分共同所有。但像李先生這種將個人所有的財產(chǎn)約定歸配偶所有，在實質(zhì)上應(yīng)該屬于一種贈與合同。合同法規(guī)定，贈與人在贈與財產(chǎn)的權(quán)利轉(zhuǎn)移之前可以撤銷贈與。也就是說，在約定贈給配偶的房屋辦理產(chǎn)權(quán)變更登記之前，贈與人可以享有任意撤銷權(quán)。
雖然李先生立字為據(jù)，將自己的房產(chǎn)給張小姐，但在沒有辦理過戶之前，李先生仍然可以撤銷，不再贈與。別墅還是他自己的。法院最終判決駁回了張小姐的訴求。
情況2
簽協(xié)議未離婚 離婚協(xié)議不生效
夫妻倆簽好的離婚協(xié)議也有可能不生效，這又是為什么呢？
林先生和孔女士結(jié)婚多年，積累了豐厚的家產(chǎn)。孩子上大學(xué)后，二人漸漸因生活瑣事產(chǎn)生矛盾，幾次想要離婚。
在一次激烈爭執(zhí)后，兩人終于決定協(xié)議離婚，并簽署了一份離婚協(xié)議書。協(xié)議書約定二人婚后購買并登記在雙方名下的夫妻共同房屋共兩套，位于朝陽區(qū)芳草地的一套歸林先生單獨所有，位于海淀區(qū)雙榆樹的一套歸孔女士單獨所有，其他共同財產(chǎn)也同時進行了分割。簽署協(xié)議后的第二天，雙方就前往房管局完成了房屋權(quán)屬的變更登記?？墒牵捎趦扇斯ぷ鞫己苊?，一直沒有去民政局辦理離婚登記。
一個月后，孔女士偶然發(fā)現(xiàn)林先生早有出軌行為，頓時覺得受到了傷害，要求改變原來的房屋分割方案，讓林先生凈身出戶。林先生則堅稱自己沒有婚外情，而且房屋已經(jīng)按照離婚協(xié)議進行了分割，不同意再給孔女士一分一毫。
孔女士起訴至法院，要求按照共同財產(chǎn)重新分割這兩套房屋，都歸她個人所有。
法官介紹說，按照《婚姻法司法解釋三》第14條的規(guī)定，當(dāng)事人達成的以登記離婚或者到人民法院協(xié)議離婚為條件的財產(chǎn)分割協(xié)議，如果雙方協(xié)議離婚未成，一方在離婚訴訟中反悔的，人民法院應(yīng)當(dāng)認定該財產(chǎn)分割協(xié)議沒有生效，并根據(jù)實際情況依法對夫妻共同財產(chǎn)進行分割。
法官說，離婚協(xié)議屬于典型的附生效條件法律行為，只有真正離婚時，離婚協(xié)議才具有法律效力。而林先生和孔女士雖然簽署了協(xié)議，但沒有到民政局辦理離婚登記，因此這份離婚協(xié)議并未發(fā)生法律效力，雙方已經(jīng)變更登記的兩套房子，應(yīng)當(dāng)恢復(fù)產(chǎn)權(quán)原狀。
情況3
分割經(jīng)適房只給本市人
由于房產(chǎn)價值高居不下，夫妻離婚分房產(chǎn)，經(jīng)常會出現(xiàn)雙方都想要房子，給對方一定補償?shù)那闆r。這時候，分給誰就有講究了，特別是一些帶有政策性的房產(chǎn)。
周先生和黃女士幾年前經(jīng)人介紹相識結(jié)婚，周先生是北京人，黃女士是外地戶籍。由于婚前缺乏了解，二人婚后一直矛盾不斷。
2010年，周先生經(jīng)過搖號購買了一套位于大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的經(jīng)濟適用房，周先生以個人名義簽訂了購房合同并辦理了按揭貸款，以兩人共同財產(chǎn)支付了房屋首付款，并按月償還月供。
去年，夫妻倆因感情不和打算協(xié)議離婚，但在這套經(jīng)濟適用房的分割上卻產(chǎn)生了分歧——雙方都想要房子。協(xié)商未果，黃女士起訴至法院，要求判決房屋歸自己所有，給予周先生價值補償。
法官表示，夫妻在婚姻關(guān)系存續(xù)期間所得的生產(chǎn)、經(jīng)營的收益歸夫妻共同所有。此案中的經(jīng)濟適用房屬于二人婚后以夫妻共同財產(chǎn)支付首付款并償還月供購買，應(yīng)當(dāng)屬于夫妻共同財產(chǎn)。但是，經(jīng)濟適用房與普通商品房不同，它是本市政府組織開發(fā)興建，并以較為經(jīng)濟的房價向本市城鎮(zhèn)居民家庭銷售的房屋。經(jīng)適房只針對本市城鎮(zhèn)戶籍中的低收入群體，取得房產(chǎn)證后5年方可上市交易，交易時需要交納土地出讓金。周先生夫婦的這套經(jīng)濟房，只能由具有北京市戶籍的城鎮(zhèn)居民享有產(chǎn)權(quán)。因此，法院最終判定房屋所有權(quán)歸周先生，由周先生給予黃女士價值補償。
法官介紹說，與經(jīng)適房類似的還有“兩限房”，即限房價、限套型普通商品住房。“兩限房”也是本市政府批準，對本市城鎮(zhèn)居民的一種住房福利，購房人同樣需要具備本市城鎮(zhèn)居民戶籍。使用夫妻共同財產(chǎn)購買的兩限房，如果只有一方具有本市城鎮(zhèn)戶籍，應(yīng)當(dāng)判歸本市居民所有，按照公平原則由得房方補償未得房方價值補償。
情況4
違建房屋只定誰有居住權(quán)
接下來這個案例中，離婚的老夫妻爭的是兩層違建的房屋。石先生和周女士于上世紀70年代末經(jīng)人介紹相識結(jié)婚，石先生的父母在西城區(qū)有兩間平房是私產(chǎn)，婚后，石先生夫婦便一直和老人共同居住。十幾年前，父母相繼去世，石先生通過繼承取得了兩間私房的所有權(quán)，居住環(huán)境也松快了一些。
可是，沒過幾年，石先生的兒子大學(xué)畢業(yè)后沒地方居住，也搬回到平房，和父母一起生活。兩間小平房一下子又顯得逼仄了。石先生以居住空間狹小為由，向相關(guān)管理部門申請擴建平房，但因平房屬于文保單位未獲得批準。
正常渠道走不通，石先生夫婦便擅做主張，找來裝修隊，在老宅的院落里私自加蓋了兩層房屋，改善居住條件。
這兩年，石先生迷上了跳廣場舞，并認識了有共同愛好的康女士。一把年紀的石先生堅持要和發(fā)妻離婚，周女士不同意，石先生便起訴到法院。
周女士眼看老伴兒已經(jīng)不可能回頭，只得同意離婚，但要求依法分割二人共同所有的房屋，包括房本上房屋測繪圖中載明的面積和兩人婚后共同擴建的兩層房屋。
法官介紹說，未獲得行政管理部門許可，擅自拆除原房屋、新建新房屋、改擴建房屋的，事后也未補辦相應(yīng)手續(xù)的，新建改建房屋將無法獲得行政確認和取得合法所有權(quán)，屬于違法違章建筑。這種無法取得物權(quán)登記的違建不受物權(quán)法的保護，不能認定為當(dāng)事人享有的合法房屋所有權(quán)。離婚時，雙方對此類房屋歸屬產(chǎn)生爭議要求分割的，法院不能超越審判權(quán)限，代行政機關(guān)確認房屋的所有權(quán)并予以分割。
如果法院無權(quán)分割，那夫妻離婚，這類違建房屋該怎么處置呢？
根據(jù)婚姻法的規(guī)定，離婚時雙方對尚未取得所有權(quán)或者尚未取得完全所有權(quán)的房屋有爭議且協(xié)商不成的，人民法院不宜判決房屋所有權(quán)的歸屬，應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況判決由當(dāng)事人使用。也就是說，法院雖不能分割房產(chǎn)屋產(chǎn)權(quán)歸屬，但可以判決使用權(quán)。
此案中，法院只給石先生和周女士分割了原房本記載的房屋面積，沒有支持周女士要求分割違建房屋所有權(quán)的主張。但考慮到周女士離婚后生活困難，無房居住，新建房屋又確實是二人使用夫妻共同財產(chǎn)建造并具備分開居住的條件，因此法院判令新建的兩層房屋中其中一層由周女士居住使用。
法官說
離婚分房產(chǎn)有基本原則
西城法院民六庭負責(zé)人李岳鵬法官告訴記者，因為房屋價值巨大，父母資助、按揭貸款、借錢購房、共同出資成為了購房的主要方式。這些不同購房方式對婚姻法傳統(tǒng)的夫妻共同房屋認定標(biāo)準和分割規(guī)則提出了新的挑戰(zhàn)。當(dāng)事人對婚姻法和相關(guān)司法解釋往往固執(zhí)己見，導(dǎo)致在離婚糾紛中涉及房屋分割問題時僵持不下。
李法官提醒公眾，在婚姻走到盡頭時要做到理性分手，平等協(xié)商是處理離婚涉及的子女撫養(yǎng)和財產(chǎn)分割問題的基本原則。另外，在分割房產(chǎn)的問題上還有一些原則公眾需要了解：一是在公平的基礎(chǔ)上照顧子女和女方權(quán)益。房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)應(yīng)當(dāng)盡可能分配給離婚后直接撫養(yǎng)子女的配偶方，并堅持保護婦女合法居住、使用權(quán)益。
二是尊重實際照顧生活、居住困難方。在雙方具備均等分割房產(chǎn)的前提下，尊重房屋的既往居住歷史、購買和居住年限等實際情況，傾向于照顧生活上的無或低收入配偶方，照顧無房方和居住困難方。
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