說眼下的樓市已經(jīng)漸入風雨飄搖之中相信很少有人反對。畢竟在一連串的政策調(diào)控之下，樓市降溫的消息此起彼伏，連北上廣深這幾個長期看漲的城市房價都迎來了32個月以來的首次下降，成交量更是逐月遞減，誰還有理由說房價會只漲不跌呢？
最近，關(guān)于房地產(chǎn)進入新周期的說法喧囂塵上。事實上，在幾個月前筆者就曾說過，房地產(chǎn)不管是否進入新時代，但是在悄然生變這是不爭的事實。尤其是國家開足火力發(fā)展租賃市場，同時對于新式住房方式的探索更加體現(xiàn)了房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)不局限于傳統(tǒng)的限購、限貸、限售等幾板斧了，共有產(chǎn)權(quán)房、租購同權(quán)、租售并舉等舉措的相繼落地實施就注定了房地產(chǎn)市場要迎來巨變，尤其對于平抑房價作用更不可低估。
筆者知道，不管何時都會有人逆趨而行，時至今日仍然不乏認為房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)行至尾聲，一意孤行地抱有調(diào)控放松僥幸者，認為調(diào)控放松房地產(chǎn)仍然是炒作的“天然牧場”，筆者想說從樓市最近傳來的四大重磅信號來看，每一個信號都隱含著房價下跌的征兆，而房價下跌則意味著資產(chǎn)的蒸發(fā)，這對于高杠桿炒房客來說毫無疑問是一場悲劇，相反對于剛需購房者來說卻是莫大的幸事。
成交量銳減，剛需購房意愿低，有價無市成市場常態(tài)！
調(diào)控是否有作用首先會在成交量上有所體現(xiàn)，成交量下跌則意味著購房意愿的降低，這個很好理解，當大家都不看好樓市的時候自然就不愿意交易，其實說白了就是對未來房價的預期不看好，緊跟著就應該會體現(xiàn)在房價上了。
從國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)看，2月樓市成交量全線下跌，一線城市降幅明顯。很多人或許會說是受春節(jié)假期的影響，但是最新的數(shù)據(jù)顯示一線城市上周的成交量依然跌了4成。
事實上，筆者最近走訪了合肥濱湖新區(qū)和政務(wù)區(qū)的很多地方，實地摸底發(fā)現(xiàn)導致二手房成交量下跌的最大原因是二手房報價虛高，有價無市。中介人員也透露，如果業(yè)主真想賣房，通常都會在最后有一定幅度的優(yōu)惠，最終的成交價可能要低于報價5%-10%。不止合肥市場如此，很多城市都是這樣，樓市都是在緩慢的陰跌中，雖然幅度不大，但是對于剛需、改善剛需購房者來說雖然新房難買，對于不嫌棄二手房的人來說卻是慢慢選房、議價的好時機。
開發(fā)商主動降價賣房陣容擴大，房價下跌肉眼可見
恒大在春節(jié)期間主動降價（88折優(yōu)惠）的策略可以說非常奏效，這點從恒大前兩個月的成交量和成交額來看可見一斑。筆者始終認為，精明如恒大者就應該在樓市行情不好的時候主動降價，因為沒有人能預測到未來到底會發(fā)生什么，在成本可控、利潤可控的范圍內(nèi)選擇順勢而為的確是明智的選擇。
所以后來我們看到，環(huán)京有一大批開發(fā)商也加入到了降價促銷的陣營，霸州孔雀城（5折全款）、榮盛地產(chǎn)、隆基泰和等都選擇不同程度的促銷。開發(fā)商主動降價銷售這個結(jié)果是肉眼可見的，雖然可能在購房款上有限制，但是降價賣房的事實不容否定。不管開發(fā)商是因為資金周轉(zhuǎn)不靈，還是真的善心大發(fā)降價，筆者認為這對于樓市來說是好事，極有可能引發(fā)更大范圍的房企降價潮。
房地產(chǎn)稅來勢兇猛，“未征先懾”，炒房客或主動降價逃離
喊了很多年的房地產(chǎn)稅，離落地越來越近了。這么多年來，人們可以說是對房地產(chǎn)稅寄予厚望，如今國家明確將要征收，則意味著“房地產(chǎn)稅降房價”的諾言終于要兌現(xiàn)了。
事實上，房地產(chǎn)稅已經(jīng)起到了“未征先威懾”的作用，據(jù)易居研究院楊紅旭稱，房地產(chǎn)稅最近一段時間的熱議，已經(jīng)對多套房的炒房投機客形成了震懾和圍攻的作用。擔心房地產(chǎn)稅出臺持有成本大增進而引發(fā)房價大跌者不乏其人，他們唯恐到時避之不及，已經(jīng)在醞釀拋房逃離了。這對于剛需購房者來說是極大的利好，眼下樓市是買的不急，賣的急，筆者建議購房者一定要穩(wěn)住，買房一定要多選多看，多議價，務(wù)必看中自己最滿意的房子才下手。
人口決定房價，人口紅利逐漸消失，房價還能撐得住嗎？
財經(jīng)評論員楊國英說過，人口才是房價走出“風暴口”的諾亞方舟，最貴經(jīng)濟學家任澤平也說過，房價長期走勢看人口，毫無疑問在諸多影響房價的基本面中，人口是決定性因素之一。這也是我一直不看好現(xiàn)在漲得熱火朝天的三四線城市的最大原因，畢竟近8成的三四五六線城市都存在人口外流的事實。沒有人氣的城市就是一潭死水！
但是眼下中國房地產(chǎn)市場不得不面對的一個事實是：人口紅利的消失正加速來臨！人口紅利的消失體現(xiàn)在兩個方面：1，人口老齡化加劇。目前我國60歲及以上老年人口數(shù)量達2.41億，占總?cè)丝?7.3％，2017年新增老年人口首次超過1000萬；2，新生兒出生率暴跌。2017年即便在全面放開二胎的國策下，新生兒出生率仍然比預期暴減了200萬，背后的原因無非是高房價、高物價、高教育成本的制約，大多數(shù)家庭已經(jīng)不敢輕易再多要一個孩子了。
任何一個城市的房價走勢，短期炒買炒賣或可，但是歸根到底是給人住的，租、買都如此。在人口紅利逐漸消失的未來，房價還拿什么支撐繼續(xù)上漲呢
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